Türk Vatandaşları İçin Yunanistan Golden Visa Rehberi (2025)

Emlak Yatırımıyla Avrupa’da Oturum Hakkı, Süreç, Maliyetler, Bölge Karşılaştırmaları ve Stratejik Yatırım Önerileri

1. Yunanistan Kalıcı Yatırımcı Oturma İzni (Golden Visa) – Gayrimenkul Yatırımı 

Yunanistan, gayrimenkul yatırımı yoluyla uzun süreli oturum imkânı sunan en avantajlı ülkelerden biridir. 5 yıllık oturma izni, mülk korunduğu sürece her 5 yılda bir sınırsız şekilde yenilenebilir.

Yatırım Seçenekleri

€ 250.000  – Minimum yüzölçümü şartı olmaksızın

Minimum yüzölçümü şartı olmaksızın €250.000 tutarında yatırım, şu koşullar sağlandığında geçerlidir:

a) Mülk daha önce farklı bir kullanım amacına sahip olup (örneğin ofis veya endüstriyel alan), konut kullanımına dönüştürülmüşse.

b) Mülk en az 5 yıl boyunca terk edilmiş bir endüstriyel bina olup konut kullanımına dönüştürülmüşse.

c) Mülk tescilli bir yapı ya da restorasyon veya yeniden inşa çalışması süren tescilli bir yapının parçasıysa. Bu çalışmalar, ikamet izninin ilk veriliş tarihinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanmalıdır. Çalışmalar tamamlanmadan yatırımcının ikamet iznini yenilemesi mümkün değildir.

€ 400.000 € – Minimum 120 m² Yaşam Alanı (Ülkenin Diğer Bölgeleri)

Ana mülk en az 120 m² olmalı; yardımcı alanlar dahil edilmez. Bu tutar Yunanistan’ın diğer tüm bölgeleri için geçerlidir.Tescilli bir binada veya tescilli bir yapının parçasında yer alıyor ve restorasyon / yeniden inşa sürecindeyse (işlemin 5 yıl içinde tamamlanması şarttır)

€ 800.000  – Minimum 120 m² Yaşam Alanı (Belirli Bölgeler)

Ana mülk en az 120 m² olmalıdır. Depo, otopark ve benzeri alanlar bu hesaba dahil edilmez, ancak yatırım tutarına yardımcı alanlar dahildir.

Bu yatırım tutarı aşağıdaki bölgelerde geçerlidir:

• Attika Bölgesi

• Orta Makedonya – Selanik Bölge Birimi

• Güney Ege – Mikonos ve Thira (Santorini)

• Son nüfus sayımına göre 3.100’den fazla nüfusu olan tüm adalar

2. Yunanistan Golden Visa Nedir? Kimler Başvurabilir?

Golden Visa, AB üyesi olmayan ülkelerden gelen yatırımcılara Yunanistan’da belirli bir yatırım karşılığında oturum hakkı sağlayan bir programdır.

Kimler başvurabilir?

• Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları

• 18 yaşından büyük herkes

• Sabıka kaydı temiz olan kişiler

• Yatırımın kaynağını belgeleyebilen yatırımcılar

Aile bireyleri de dahil:

• Eş

• 21 yaş altı çocuklar

• Eşlerin ebeveynleri

Golden Visa, başvuru sahibine çalışma izni vermez, ancak Yunanistan’da serbest ticaret sahibi olmasına veya gayrimenkul kiralamasına engel yoktur.

Golden Visa dışındaki oturum türlerine kısa bakış

• Dijital göçebe oturumu: Online çalışıp 3.500 €+ gelir gösterenlere

• Finansal bağımsızlık oturumu (FIP): En az 2.000 € aylık gelir

• D vizesi: Uzun süreli giriş için

• Öğrenci / aile birleşimi oturumları

Bu alternatiflerin hiçbiri Golden Visa kadar geniş hak ve süreklilik sağlamaz.

3. Başvuru ve Satın Alma Süreci

Tamamen Uzaktan İşlem İmkânı

Tüm satın alma işlemleri, tarafımıza verilecek vekaletname (PoA) ile uzaktan gerçekleştirilebilir.
Vekaletname, avukatlarımız tarafından hazırlanır; yerel noter veya Yunan konsolosluğu tarafından apostil ya da çift doğrulama ile onaylanır.

Ödeme Kuralları

Mülk ödemesi, yatırımcının kendi hesabından veya

• ebeveynleri,

• eşi,

• çocukları,

• kardeşleri
  tarafından, satıcının Yunan hesabına yapılabilir.

Aile Üyeleri İçin Oturma İzni

Ana yatırımcıyla birlikte başvuru yapabilecekler:

• Eşi

• 21 yaşına kadar çocukları

• Yatırımcının ve eşin anne-babası

Not: 21 yaşını geçen çocuklar, aile yenilemesi kapsamında yılda minimum 6 ay Yunanistan’da bulunma şartıyla oturma izni yenilemesi yapabilir.

4. Başvuru Aşamaları

Sözleşme ve Tapu Kaydı

Alım sözleşmesi tamamlanıp tapu siciline kaydedildikten sonra başvuru Göç Bakanlığı’na elektronik olarak yapılır.

Belge Hazırlığı

Doğum ve evlilik belgeleri gibi aileye ait tüm dokümanlar apostil veya çift doğrulama ile onaylanmalıdır.

Beyaz Sertifika (Geçici İkamet)

Başvurunun ardından yatırımcıya “beyaz sertifika” verilir.
Bu belge ile:

• Yunanistan’da yasal olarak ikamet edebilir

• Pasaportuna bağlı ülkeye serbest giriş-çıkış yapabilir

Bu aşamaya genellikle ödeme sonrası bir hafta içinde ulaşılabilir.

Parmak İzi Randevusu

Başvurudan sonra parmak izi için randevu planlanır.

Nihai Oturma İzninin Verilmesi

Biyometrik işlemler tamamlandıktan sonra 5 yıllık oturma izni düzenlenir.

5. Kalıcı Yatırımcı Oturma İzninin Avantajları 

• Yunanistan’da kalıcı oturma hakkı

• Geniş kapsamlı aile üyeleri için oturma izni

• Satın alınan mülkü uzun dönem kiralama imkânı

• Kamu eğitimine ve ulusal sağlık sistemine erişim

• Schengen ülkelerine vizesiz seyahat (yılda 180 güne kadar kalış hakkı)

6. Satın Alma Masrafları

Masraflar, Vergiler ve Yıllık Yükümlülükler

Yunanistan’da yatırımcıların dikkat etmesi gereken mali kalemler:

Bir satın alma işleminde giderler

• Tapu Harcı (Transfer Tax):
Mülkün objektif veya ticari değerinden hangisi yüksekse, onun üzerinden %3,09

• Noter Ücreti:
Mülkün objektif veya ticari değerinden hangisi yüksekse, onun üzerinden %1,2 + KDV

• Avukat Ücreti:
Mülkün satın alma değeri üzerinden %1,5 + KDV

• Tapu Sicil Ücreti (Land Registry):
Mülkün objektif veya ticari değerinden hangisi yüksekse, onun üzerinden %0,9

• Emlakçı Ücreti:
Mülkün ticari değeri üzerinden %2 + KDV (piyasa standart oranıdır)

Turkey Expert olarak ek hizmetlerimiz

Yunan Vergi Kimlik Numarası (AFM)

Golden Visa ve satın alma sürecinin bir parçası olarak, ek ücret alınmadan çıkarılır.

Banka hesap açılışı

Gerekli Belgeler

• Vekaletname (PoA)

• Pasaport ve Yunan vergi kimlik numarası

• İkamet adresi kanıtı (fatura, ikamet belgesi, kira kontratı vb.)

• Telefon hattı doğrulaması

• Çalışma belgesi (maaşın sadece belirtilmesi yeterlidir)

• Vergi borcu yoktur belgesi (veya muadil belge)

• Fon kaynağı kanıtı (genellikle son 12 aylık banka dökümü)

Not: Tüm resmi belgeler apostil veya çift doğrulama gerektirir.
AML gereği bankalar ek belgeler isteyebilir.

Yasal Güvence ve Şeffaf Süreç Yönetimi

Ofisimiz, Golden Visa sürecinin tamamında tam hukuki koruma ve şeffaflık sağlar:

• Yatırımcı adına kişisel banka hesabı açılır

• Tüm fonlar yalnızca bu hesaba aktarılır

• Vekaletname ile Yunanistan’da yasal temsil sağlanır

• Mülk alımı, Yunan devletinin resmi temsilcisi olan noter tarafından gerçekleştirilir

• Tüm adımlar yasal, izlenebilir ve güvenlidir

Ofisimizin Süreç Boyunca Sağladığı Tam Destek

Hukuk ofisimiz, yatırımcılara başlangıçtan son aşamaya kadar profesyonel hizmet sunar:

• Vergi kimlik numarası çıkarılması

• Banka hesabı açılışı

• Gayrimenkul araştırması ve satın alma

• Golden Visa başvuru dosyası hazırlanması

• Oturum izni takibi

• Satın alma sonrası mülk yönetimi ve kiralama hizmetleri

Bu kapsamlı hizmet modeliyle yatırımınız hem güvenli kalır hem de düzenli gelir üretmeye devam eder.

Eğer Yunanistan’da yatırım yaparak oturum planlıyorsanız, doğru bölge seçimi, doğru mülk analizi ve eksiksiz başvuru dosyası kritik önemdedir.

Tam kadro olarak gerek sahada emlak danışmanlarımız ile, gerekse yasal süreci en sağlıklı şekilde takip edip sonlanıracak avukatlarımız ile hizmetinizdeyiz.  

Yunanistan'da Golden Visa programi icin satılık emlak